Home Blog Tapu Kaydındaki Bilgilerin Düzeltilmesi

Tapu Kaydındaki Bilgilerin Düzeltilmesi

Tarafından Nüfus Davaları
tapu kaydındaki bilgilerin düzeltilmesi

Tapu Kaydındaki Bilgilerin Düzeltilmesi Nedir?

Mülkiyet konusu Türk Medeni Kanunu içerisinde 2 grup haktan oluşur. Bunlar taşınır mülkiyeti ve taşınmaz mülkiyetidir. Tapu sicili taşınmaz mülkiyetine ilişkin bilgilerin tutulduğu sicildir. Bu sicil mülkiyet hakkı bilgisini muhafaza ediyor olması dolayısıyla büyük önemi haizdir. Buradan doğan hatalar da telafisi güç sonuçlara yol açabilmektedir. Kişilerin tapu sicilindeki hatalar sonucu hak kaybına uğramamaları adına hukukumuzda sicildeki hataların düzeltilmesine yönelik çeşitli yollar düzenleme alanı bulmuştur.

Tapu sicili taşınmazlar üzerinde ayni hakkı kamuya açıklar. Tapu sicilinin en önemli unsuru söz konusu taşınmazın sınırlarını belirlenmesidir. Bunun haricinde tapu kaydında mülkiyet hakkı sahibinin adı, baba adı vb. birçok bilgisi bulunacaktır. Değişiklik tapu kaydında yer alan her türlü bilgiye yönelik talep edilebilmektedir.

Tapu kaydındaki bilgilerin düzeltilmesinden anlaşılması gereken, tapudaki kayda esas hakkın içeriği ve kurucu unsurları ile ilgili olmayan, tapu memurunun hatası veya başka herhangi bir hata sonucu tapudaki bilgilerin yanlış yazılmış olması durumudur.

Tapu Kaydında Yer Alan Bilgiler

Tapu kütüğüne taşınmaz olarak temelde 3 grup kayıt gerçekleştirilebilir.. Bunlar tapuda ayrı sayfa açılarak bu sayfaların içerisine konu olacak taşınmaz veya bu hükümde olan haklardır;

  • Sınırları Belirlenmiş Arazi Parçası
  • Bağımsız ve Sürekli Nitelikteki Haklar
  • Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler

Bunların haricinde açılan her sayfada taşınmaz hakkında bilgiler yer almaktadır. Bunlar en başta mülkiyet hakkı sahibinin adı ve soyadı ile baba adıdır. Bunun yanında taşınmaza ilişkin olarak, taşınmazın bulunduğu il, ilçe, köy, mahalle, sokak ve mevkii bilgileri kayıtta yer alır. Taşınmazın büyüklük bilgisi, parsel – ada – pafta, satış bedeli, edinme sebebi vb. birçok bilgi bu kayıtta yer alabilir.

Tapu Siciline Kaydedilemeyecek Bilgiler

Türk Medeni Kanunu m. 990’da tapuya kaydı yapılamayacak belgeler yer almıştır. Buna göre, özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlar ile kamunun yararına tahsis edilmiş taşınmazlar kural olarak tapuya kaydedilemezler. Tapuda hali hazırda kayıtlı bulunan bir taşınmaz bu saydığımız iki durumdan birisine dönüşürse yani tapuya kaydedilemeyecek taşınmaz hükmüne gelirse tapu sicilinden çıkarılacaktır. Bunun yanında kamuya ait malların hiçbir şekilde tapuya kaydı mümkün değildir.

Tapu Kaydında Yer Alan Bilgilerin Düzeltilmesinde İzlenecek Hukuki Prosedür

Tapudaki sicilin kurucu unsurlar dışında, tapu memurunun yaptığı yanlış yüzünden yolsuz hale gelmesi durumu söz konusu olduğu zaman yolsuz tescilin düzeltilmesi 1027. maddeye göre yapılır. Buna göre, tapu memuru, sicilde var olan hatayı mahkeme kararı olmaksızın düzeltemez. Burada ilgili kişilerin yazılı rızaları olması durumu hariç tutulmuştur. Bunun yanında tapu memurunun basit yazım hatalarını, tüzük kuralları çerçevesinde düzeltebileceği kabul edilmiştir.

Tescilin düzeltilmesinde iki ayrım vardır;

  • İlk olarak, tapu sicilinde yapılacak düzeltme işlem sırasında rastlanan adi yazım hatası ile ilgiliyse tapu müdürünce, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltme yapılır. Adi yazım hatalarının düzeltilmesi, hakkın varlığı veya içeriği ile ilgili olmayan düzeltmelerdir.
  • İkinci olarak düzeltme adi yazım hatasını aşıyor ise tapu memuru re’sen düzeltme yapamaz. Böyle bir durumda Tapu Sicili Tüzüğü m. 74’e göre düzeltmenin yapılabilmesi için ilgililerin yazılı rızalarının alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir. İlgililerden biri dahi izin vermezse tapu müdürü; defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını talep eder. Bu maddeye göre ayrıca, yapılacak düzeltmeler hatalı yazımdan sonra hak sahibi olmuş kişilerin hakkını etkileyecek nitelikte ise bu hak sahiplerinin de yazılı olurları aranır.

Tapudaki Kaydın Düzeltilmesini Kimler Talep Edebilir?

Adi yazım hataları tapu müdürünce düzeltilebileceği için burada bir talep söz konusu olmaz. Re’sen düzeltme söz konusu olur. Bu durumu aşan hallerde kanun ilgililerin yazılı rızasının alınmasını aramıştır. Burada şüphesiz ilgili talep mülkiyet hakkı sahibi veya paylı mülkiyette paydaşlar tarafından yapılacaktır.

Talep işi mülkiyet hakkı sahibindedir. Ancak taşınmaz üzerinde başkaca haklara sahip kişilerin değişiklik için yazılı rızaları aranır. Mesela ipotek hakkı sahibi bir kimse söz konusu ise ilgili basit değişikliğe rıza göstermelidir. İsim soy isim hatası oluşmuşsa hatalı görünen kişinin rızası da gereklidir.

Tapu Kaydının Düzeltilmesinde Gerekli Belgeler ve İspat

Tapu kaydının düzeltilmesi talebi nüfus müdürlüğüne yöneltilecek bir taleptir. Bu sebeple öncelikle bir dilekçe hazırlanmalıdır. Bu dilekçeye nüfus kaydı bilgileri, gösterilmek istenen tanıklar vb. konuya ilişkin resmi belge ve ispat araçları sunulabilir.

Tapu Kaydındaki Bilgilerin Düzeltilmesi Ne Kadar Sürer ?

Tapu kaydındaki düzeltme işlemlerinin süresi tapu müdürlüğünün ve dava açılacağı zaman mahkemenin yoğunluğuna, düzeltme talebinin içeriğine vb. birçok unsura bağlı olarak değişmektedir. Ancak uzun olmayan bir süreçtir. 2 ile 7 ay arasında değişen bir zaman içerisinde sonuç alınabilmektedir.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi Nedir? Nasıl Sağlanır ?

Yolsuz tescil, tapudaki kaydın esaslı unsurlarının gerçek duruma uymamasını ifade eder. Yapılan şerhler ve beyanlar da yolsuz olabilir. Söz konusu yolsuzluk daha tescil yapılırken olabileceği gibi gerçeğe uygun olan, sonradan da yolsuz hale gelebilir.

İlk olarak anlaşma ile düzeltme sağlanabilir. Bu biraz tartışmalıdır. Yolsuz tescillerin düzeltilebilmesi için düzeltme davası açılmaksızın adına yolsuz tescil bulunanın talebi ile düzeltme yapılıp yapılmayacağı, bu hususta tarafların resmi şekle tabi bir anlaşmaları aranıp aranmayacağı meselesi tartışmalıdır.

Yaygın uygulamaya göre, yolsuz tescili düzeltmek, yani bir tescile bağlıysa, bu hususta resmi şekilde yapılmış bir anlaşmayı gerekli kılar. Bu anlaşmadan başka bir de sicilde yolsuz tescille hak sahibi görünenin düzeltme talebi de gereklidir. Şayet yolsuz tescil sadece terkinle düzeltilecekse bu anlaşmaya gerek yoktur. Sicilde bir hakkın sahibi görünenin tek taraflı talebi yeterlidir. Taraflar bu şekilde anlaşamazlarsa düzeltme davası devreye girer.

İlla yolsuz olanın tescil olması gerekmez. Bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş veya değiştirilmiş de olabilir. İlla yolsuz tescilin düzeltilmesi davası olacak diye bir şey yok. Yolsuz şerhin giderilmesi davası veya yolsuz terkinin giderilmesi davası da olabilir.

Düzeltme Davası Kime Karşı Açılır ?

Düzeltme davası, adına yolsuz tescil yapılan kişiye açılabileceği gibi onun külli haleflerine de açılabilir. Bunlardan hak kazanan kötü niyetli üçüncü kişilere karşı da açılabilir. Düzeltme davasını yolsuz tescille ayni hakkı zedelenmiş kimseler açabilir.

Düzeltme davası gerçek malik tarafından sicilde yolsuz olarak malik görünene karşı açıldığı zaman bir istihkak davası; sicilde yolsuz olarak kayıtlı sınırlı ayni hak sahibine karşı açıldığı zaman el atmanın önlenmesi davası niteliğindedir.

Tapu Sicilinin Tutulmasında Devletin Sorumluluğu

Tapu sicilinin tutulmasında devletin sorumluluğu TMK 1007’de düzenlenmiştir. Buna göre, tapu sicilinin tutulması işlemleri sırasında doğacak bütün zararlardan devletin sorumlu tutulacağı öngörülmüştür.

Tapu sicilinin tutulmasından dolayı devletin sorumlu tutulması bir kusursuz sorumluluk halidir. Bu sorumluluğun doğabilmesi için bazı şartlar gerçekleşmelidir;

  • İlk olarak tapu sicilinin tutulmasından doğan bir zarar olması gerekiyor.
  • Zarar bu sicilin hukuka aykırı tutulmasından doğmalıdır.
  • Hukuka aykırı olarak kayıt tutma ile ortaya çıkan zarar arasında illiyet bağı olmalıdır.

Tapu sicilindeki kayıtlarda sebebe bağlılık ilkesi vardır. Hukuki ilişki geçersiz ise tapu sicilinde yapılan tescil de geçersiz olacaktır. Taşınmaz sahte vekaletname ile veya sahte mirasçı belgesiyle vs. el değiştirirse devletin sorumluluğuna gidilir.

Bazen bir taşınmaz için tapu sicilinde iki ayrı sayfa açılabiliyor ve bu taşınmaz bu sayede iki ayrı kişiye satılabiliyor. Bu durumda da mağdur olan kişiler devletin sorumluluğuna gidebilir. Kadastro çalışmalarında hata yapılmışsa mağdur gene devletin sorumluluğuna gidebilir.

Devletin sorumluluğu bir kusursuz sorumluluk halidir. Dolayısıyla bir haksız fiil halidir. Yani haksız fiil sorumluluğu olduğu için de müteselsil sorumluluğa ilişkin kurallar uygulanır. Haksız fiili gerçekleştiren memurla devlet müteselsil olarak sorumlu olurlar. Zamanaşımı süresi de haksız fiile ilişkin zamanaşımı süresine bağlıdır. Dava da hukuk mahkemesinde görülür.

Devletin de memura rücu hakkı vardır. Böyle bir durumda mağdur olan kişi davayı tapu memuruna değil devlete açmalıdır.

Tapudaki Kaydın Hatalı Olduğu Süre Boyunca Hak Kaybının Önüne Geçilmesi (Şerh Koydurma)

Tapudaki kayıtların yolsuz veya hatalı girilmiş olması yahut tescil dışı kazanım hallerinde tapuda farklı bir kayıt görünmüş olacağı için taşınmazın başkasına devredilmesi yahut üzerine bir başka ayni hak konulması ihtimalleri söz konusudur. Böyle durumlarda Türk Medeni Kanunu m.1023 uyarınca hak kaybı yaşanabilmektedir.

TMK m. 1023’e göre tapudaki yolsuz kayda güvenerek iyi niyetle, yani kaydın yolsuz olduğunun bilinmiyor olması halinde, mülkiyet veya bir başka sınırlı ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı kanun gereği korunacaktır. Yani tapuda yolsuz olarak malik görünen kişi bu hatalı kayıttan haberi olmayan bir başka kişiye taşınmazı satıp devrederse bu kişinin kazanımı korunur.

Böyle hak kayıplarının ortaya çıkmaması adına hukukumuzda şerh müessesesi düzenlenmiştir. Buna göre tapudaki kayıt hakkında çekişmeli bir durum söz konusu ile mahkeme ihtiyati tedbir niteliğinde bir şerh koyarak taşınmazın devrini yahut üzerinde bir başka sınırlı ayni hak kurulmasını engelleyebilir. Bunun için ilgili şerh talebi mahkemeye yöneltilmelidir.

Tapu Kaydının Düzeltilmesinde Zamanaşımı Süresi

Mülkiyet hakkı hukuk düzeni tarafından çok önemsenmiştir. Bu nedenle kural olarak tapuda yer alan hatalı bilgilerin yahut yolsuz tescilin düzeltilmesi için herhangi bir hak düşürücü zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ancak burada iki istisnai durum söz konusu olup bunlar olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır.

Türk Medeni Kanunu m. 712 de düzenlenen olağan kazandırıcı zamanaşımı kuralına göre, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuda kayıt söz konusu ise yani geçersiz bir tescil sağlanmışsa, o taşınmaz üzerinde 10 yıllık süre boyunca iyi niyetle zilyetlik kurulmuşsa ve herhangi bir dava da açılmamışsa 10 yıllık süre sonunda taşınmazın mülkiyeti olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmış olacaktır.

Tapudaki kayıt geçerli hale gelecektir. Yani şartlar şu şekildedir;

  • Tapulu bir taşınmaz olacak (taşınmaza ilişkin şart)
  • Tescil yolsuz olacak (tapudaki kayda ilişkin şart)
  • 712’den yararlanacak kişi tapuda malik görünen kişi olacak (kazanana ilişkin şart)
  • 10 yıl taşınmazda iyiniyetle davasız ve aralıksız zilyetlik olacak. (zilyetliğe ilişkin şart)

Buradaki iyi niyetin anlamı tapudaki lehine olan kaydın yolsuz olduğunu bilmemek ve yolsuz olduğunu bilebilecek durumda olmamak yani gerekli özeni göstermektir. Yapılan ihtarlar, mahkemeye yapılan birtakım başvurulan iyi niyeti ortadan kaldırabilir. 10 yılın sonunda kanun gereği kendiliğinden buradaki yolsuz kayıt düzelir. Hakka uygun bir kayıt haline gelir. Bu bir aslen kazanımdır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı MK m. 713’de ve Kadastro Kanunu 14. maddesinde düzenlenmiştir. Ancak olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı düzenlemesi temelde tapusuz taşınmazlar için olduğundan zamanaşımı süresi bu makale açısından önemsizdir. Ancak olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının istisnai hükmü bazı tapulu taşınmazlar için geçerlidir. Bu haller şunlardır:

Sahibinin kim olduğu belirlenemeyen tapular → Eski tapu kayıtlarında bu sorun çok fazladır. Mesela tek bir isim yazmaktadır. Soyadı yazmıyor. Bu kişilere nam-ı mevhum denilmektedir. Çift tapu durumu da kim olduğu belirlenemeyen tapular kapsamındadır. Bunların da zamanaşımı ile kazanılması mümkündür.

20 yıl önce gaiplik kararı verilenler → Aslında gaipliğin etkisi geriye etkilidir. Ancak kanunun açık hükmü olduğu için bu 20 yıllık süre burada gaiplik kararı verildiği andan itibaren başlar. Yani gaip olduğu günden itibaren değil gaiplik kararının verilmesinden itibaren başlar.

Bu iki olağanüstü halde 20 yıllık süre boyunca kötü niyetli olunsa da taşınmazın mülkiyeti kazanılır. Gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkı zamanaşımı sonucu sona erer.

Sonuç olarak 10 yıllık olağan kazandırıcı zamanaşımı ve 20 yıllık olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile tapu sicilindeki yolsuz veya hatalı kayda itiraz etme hakkı düşebilmektedir. Bunların haricinde bir hak düşürücü zamanaşımı söz konusu olmaz.

Tapu Kaydının Düzeltilmesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu sicilinde oluşan basit hataların düzeltimi işleri çekişmesiz yargının konusuna girmektedir. Bu nedenle Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde bu davalar görülecektir. Yetki kuralı olarak burada taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir. Taraflar bunun aksini kararlaştıramazlar.

Tapu Kaydının Düzeltilmesi Sürecinde Avukatın Önemi

Mülkiyet kişi için çok önemli olan ve Anayasa gibi normlar içerisinde tanınmış bir haktır. İnsanların taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakları tapu sicilindeki kayıt dolayısıyla korunma altındadır. Burada ortaya çıkabilecek olası sorunlar kişilerin doğrudan mülkiyet haklarına ilişkin telafisi güç zararlar doğurabilmektedir.

Taşınmazı ile ilgili olarak tapudaki kayıtta problem olduğunu düşünen vatandaşın hak arama sürecini hızlı ve etkin bir şekilde sürdürmesi bu bakımdan önemlidir. İlgili sürecin hata veya ihmali davranışlar sonucu hukuki zeminden ayrılmasının önüne geçmek adına avukat yardımı ile takip edilmesi de bir o kadar önemlidir. Hukuki yardım mülkiyet hakkının korunmasında hayati önem taşır.

Mülkiyet ve tapu sicili ile alakalı ortaya çıkan problemleriniz ile ilgili ayrıntılı görüşme yapılarak problemi tespit etmek, danışmanlık ve hukuki yardım talep etmek isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bize 7-24 Online Olarak Danışabilirsiniz. İletişim

 

Bunlara da Göz Atabilirsiniz.